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第一太平戴维斯:2018年中国写字楼市场报告

重点增长行业:金融继续占主力,IT和联合办公齐发力

金融业仍是甲级写字楼最主要的租户类别,在四座一线城市的平均占比高达34%。近年,新兴金融科技和P2P公司面临监管压力攀升,令需求端的不确定性因素增加。但随着中国加快?#24179;?#37329;融业改革?#25237;?#22806;开放,推动资管行业专业化,金融业对办公?#21344;?#30340;需求预期也将有所回升。

IT行业占比国内GDP的3.9%,但在过去三年中始终保?#33267;?#20301;数增长。行业发展有望为?#26412;?#20013;关村、上海张江、武汉光谷等IT聚集区域带来需求动力。

上海和?#26412;?#26159;目前国内最大的联合办公市场,2018年门店数量占比分别达到33%和32%。而伴随联合办公逐步进入洗牌与整合,市场热议的焦点已从新店开张转为对市场健康发展的担忧。鉴于联合办公长期融资负债与短期营业收益的经营模式,如何提高出租率、如何在市场经济低迷时盈利成为了运营商关注的重点。

  表1:国内联合办公市场的爆发式供应增长

来源:各?#25918;?#20844;司官网,第一太平戴维斯研究部 *资料基于20个国际和国内联合办公?#25918;?/p>

上升市场:大湾区规划提振广深市场,成都高科技产业发展抢眼

自2017年政府宣布设立粤港澳大湾区以来,区内经济和城市基础设施的发展显著提速。2019年2月,中央出台?#23545;?#28207;澳大湾区发展规划纲要》。在总体规划的提振下,国内外投资者加大对房地产的投资。此外,广深两地的办公和生活成本低于同为一线城市的?#26412;?#21644;上海,这也是吸引公司落户的一大重要因素。强劲需求带动2018年广深两地市场空置率同比分别下跌4.3个百分点和0.7个百分点。

作为中国西部三大国家中心城市之一,成?#21152;?#26377;强大?#21335;?#20195;服务产业,其中金融服务业和高科技产业发展尤为出众。高新技术产业亦迅速崛起,成为甲级写字楼的重要租户之一,存量占比自2013年的4%增长至2018年的16%。联合办公是成都写字楼吸纳的另一大新动力。除本土运营商的扩张,许多国内运营商更是将成都作为拓展二线城市业务的第一站。

  表1:甲级写字楼租金和空置率变化

来源:第一太平戴维斯研究部,注:租金涨幅基于租金指数

房地产科技对物业管理行业提出新要求

科技正在改变着人们的日常生活,房地产与科技的结合也已将中国房地产市场推入一个新纪元。人脸识别、 智慧照明、 空气质量监测、无人机安保和无人保洁等高新技术的应用,将进一步节约成本和资源;定制移动应用将促进租户、管理人员与供应商之间的高效沟通;建筑信息模型(BIM)的运用也有助优化物业管理水平。

在对重点城市的标杆写字楼项目进行租金和物业管理费追踪后,我们发现,上海和?#26412;?#31561;城市甲级写字楼的物业管理费增长快于租金。一些项目?#35789;?#31199;金有所下调,其物业管理费仍只涨不跌。随着市场竞争加剧,尤其是当下联合办公一同参与争夺战,提升物业管理质量是助力办公楼宇脱颖而出的一大法宝。

新?#38382;?#19979;,业主和租户应如何应对?

中国写字楼市场仍面临诸多挑战,面对新经济产业需求的崛起,及时调整策略才是生存之道。

传统写字楼业主应当对租户进行资质评级,多元化租户配比,降低金融行业风险的影响,以维持长期稳定运营。另一方面,联合办公对业主而言是机遇,但风险?#28120;冢?#21363;意味着更高的租户流动率和更为复杂的租户结构,切不可盲目?#26696;?#39118;”。在市场倾向租户方的城市,企业应抓住契机,以较低或至少同等成本将办公场所升级至?#32422;?#27604;更高的新楼宇。面对诸多选择,租户可考虑聘请专业代理机构,以获得最适合、?#32422;?#27604;最高的租赁方案。


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