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写字楼市场仍是深圳物业投资最活跃板块

虽然深圳写字楼市场空置率上升且租金下降,但在机构眼中,其投资价值仍然具备。

“深圳是大湾区发展规划中的核心城市,经济增长快、新兴产业崛起,深圳的房地产市场已具备成为国际机构投资者下一个门户城市的条件。”高力国际资本市场及投资服务部华南区董事林楚洲指出。

他认为,“大湾区的发展和当前国内资金紧缩是国际投资者进入中国新门户城市深圳的最好时机,随着越来越多的外国机构投资者进入深圳,大宗交易市场的活跃度也将在未来?#25913;?#20869;增加,迎来整栋投?#24066;?#26426;遇 。”

高力国际中国区估价及咨询部执行董事贺志蓉?#32422;?#32773;表示,写字楼市场仍是深圳物业投资市场最活跃的板块。

外商投资中国房地产,通常采取收购商业或住宅发展用地,然后开发物业出租或者出售;或收购已开发物业,以此产生租金收入这两种投资方式。

然而,无论是哪种,深圳写字楼当下的市场情况均存在颇大的不确定性,使投资者在决策前多了一些踌躇。

今年一季度,深圳甲级写字楼空置率继续上升,供应量大但吸纳量不足,租户主动撤离或缩小租赁面积,福田中心区多个写字楼租金出现跳水。

林楚洲表示,“2018年下半年,我们观察到一些公司从福田CBD撤离,金融公司开始在传统?#30446;?#25216;公司南山?#23395;?#19968;席之地,平均租金节省22%,科技公司正在迁往宝安区,这是一个新兴市场,租金比市场平均水?#38477;?5%。”

即便市场如此,但投资界依然认为深圳写字楼是最受欢迎的投资标的。

深创投不动产基金管理公司投资部总监江南告诉记者,“资本在不同阶段的资本表现不一样,譬如说孵化阶段、投资阶段,适合不同投资机构,但整体还是要看资本化率和NOI。”

资本化率是房地产年租金收益与其价值或者价格的百分比,近似收益率。

第一财经了解到,在办公楼大宗成交中,资本化率是个重要的参照?#21103;輟?#22806;资在做项目收益率模型时,往往会与国际大都市对?#21462;?/p>

贺志蓉表示,中国投资市场总体稳定,资产价值水平仍处于较坚挺的水平,一线城市的优质甲级写字楼净资本化率为3%-4.5%,高于东京、柏林等城市。

受多重因素影响,深圳甲级写字楼租赁市场增速放缓,2018年全年租金增速为-0.6%。林楚洲认为,“2018年-2021年,我们预计深圳的新供应量将超过600万平,其中超过一半在前海,2019年空置率将暂时升高至29%。”

不过他对后市依然有信心,“前海虽拥有深圳最大的新增供应,超过200万平方?#31069;?#20294;大部分将被业主留作自用。作为深圳未来的CBD,预计随着新基建的建成,收益率会逐步提高,投资者可以期待较长期的资本增值。而深圳全市过剩?#30446;?#23384;将很快被市场消化,我们预计未来五年深圳写字楼平均租金将继续稳步上升,每年约5%。”

整体而言,林楚洲认为,目前是深圳写字楼市场迎来整栋交易的机遇。而目前在国内,物业整售、大宗交易往往出现折价。

博时资本风控合规部高级风控经理刘玄告诉记者,“国内买整宗物业打折偏低,不管保险还是信托,很多投资机构没有长期的运营团队,它们的资金都有时限,要预留风险空间和收益空间,所?#32422;?#26684;?#21916;?#21435;,而国外的资金期限时间能拉得比较长。”

林楚洲表示,商业物业投资和住宅不一样,住宅买来还能?#32422;?#20303;,但国内基金无法做到这一点,它们大部分的期限是3-5年,最长7年,就一定要退出。


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